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杨标

 核心提示:物业费收缴率低,是当前物业服务行业亟待解决的一个难题。记者日前在天津调研了解到,近年来天津通过深化物业管理体制机制改革,不仅提升了社区物业的管理水平,还有效解决了物业费收缴率偏低的问题。

 新华社记者张华迎

 天津(CNFIN.COM / XINHUA08.COM)--物业费收缴率低,是当前物业服务行业亟待解决的一个难题。记者日前在天津调研了解到,近年来天津通过深化物业管理体制机制改革,不仅提升了社区物业的管理水平,还有效解决了物业费收缴率偏低的问题。

  多给业主几个交物业费的理由

 来自中国物业管理协会的统计数据显示,截至2014年底,我国物业服务企业数量超过10.5万家,从业人员超过700万人,经营总收入达到3500亿元。多数物业企业都曾面临不同程度物业费难收的问题。

 然而,在天津却有这样一批小区,不需要反复上门催缴,每年物业费收缴高达90%以上。高收缴率背后有什么秘诀?为此,记者进行了调查。

  由我们负责的河北区诗景颂苑小区有1995户业主,今年物业费的收缴率已经超过了95%。所收的400多万元物业费,大多数是业主主动过来缴纳的。 中铁建物业管理天津分公司负责人王健告诉记者,如今收缴物业费早已不是公司的难题。

  物业费收缴率低,主要还是物业的服务没有让业主满意。 王健说, 既然如此,那就多给业主几个交物业费的理由。通过在服务上做加法,如经常举办社区活动、多给居民提供合同外的免费服务项目等,公司渐渐拉近了与业主的距离,业主开始认可我们的服务。

 南开区的凯立天香家园曾因管理混乱而备受指责。天保物业服务有限公司副总经理周静回忆说: 2012年进驻时,物业费收缴率还不到30%。当时小区杂草丛生,到处是私搭乱盖的违建,就连小区的标志金凤凰雕塑也由原本金黄色变得乌黑乌黑的。

  如今这里环境干净整洁,停车规范有序,让人住着倍儿舒心。 凯立天香家园的居民侯鹏感慨地说,天保进驻小区后并没有急着催收物业费,而是先给小区做了大扫除。随后他们又修整小广场、重划停车位,还安装了24小时视频监控系统, 要没有天保,真不知道小区会变成什么样。

 物业贴心暖人的服务,换来的是居民的高度认可和赞同。记者了解到,尽管去年该小区的物业费从每平方米0.5元上调升至每平方米0.7元,但物业费收缴率却仍保持在92%以上。

  打好 组合拳 探索物业管理新模式

 随着城市居民生活水平和维权意识的不断提高,物业纠纷正成为城市重要的不稳定因素之一。记者调研了解到,为进一步加强社区物业管理,提升物业服务整体水平,近年来天津从完善体制机制建设入手,进行了有益探索。

 一是创新管理机制,强化属地责任。天津市国土房管局副巡视员陈恒斌介绍,早在2013年,天津就制定出台了《天津市社区物业管理办法》,明确提出将物业管理纳入社区管理。 办法强化了属地监管责任,明确了区县政府、街道、居委会在社区物业管理工作中的责任及义务,改变了过去由房管部门和物业企业单打独斗的局面。

  我们还通过政府购买服务的方式,在全市建立起一支1655人的物业管理专管员队伍,专职负责社区物业管理服务的监督检查工作。 天津市国土房管局物业事务服务中心主任张学军说。

 二是健全政策法规,加强制度建设。陈恒斌告诉记者,近年来,天津市已累计出台了35项制度措施和管理办法,基本实现物业管理政策法规全覆盖。同时,天津还完善了物业服务企业信用管理机制,建立了企业信用等级考评系统,实现对物业服务企业信用信息动态管理。

  我们改变了对物业服务企业'一批定终生 的做法。加大对违规失信企业的处罚力度,对严重失信企业将约谈负责人,责令限期整改,媒体曝光,限制参加新项目投标,对有严重违法违规行为的依法予以降级直至取消从业资质。 张学军说。

 三是及时总结经验,适时予以推广。天津市物业管理协会秘书长谢慧玲告诉记者,为破解物业费收缴难问题,天津不仅出台相应的工作实施方案,还定期组织物业企业就提高物业费收缴率的经验进行交流和推广。

 陈恒斌说,通过不断加强物业企业信用监管和物业服务检查考评,企业依法守信意识明显增强,从业人员素质、业主对物业服务满意度得到明显提升。天津市物业费的整体收缴率已经从2012年的67%上升到2015年的近85%。

  部分发展期待和诉求尚需重视

 在采访中,一些专家、基层干部、物业服务企业负责人和群众也反映了诸多期待和诉求。

 首先,物业费价格标准多年未调整,物业企业税负压力大。谢慧玲说,物业企业人力成本逐年攀升,但现有物业费价格已多年未调整;加之物业企业的税率高达5.65%,在利润日益萎缩的状况下,一些企业不得不选择降低服务质量以减少支出。而这又导致居民对物业服务更为不满,由此陷入恶性循环。

 其次,部分物业管理的顶层设计还有待进一步完善。 以业主大会、业主委员会建设为例,尽管不少小区都成立了业主大会,也选举产生了业主委员会,但它们的作用并没有充分发挥。 陈恒斌表示,业主委员会属自治组织,成员多为离退休人员,所从事的工作都是义务服务,缺少相应的激励和约束机制,稳定性较差,居民参与的积极性也不高。

 第三,部分业主的自治能力和素质还有待提高。天津市社科院社会学研究所所长张宝义说,业主集中反映的停车难、违章建筑、宠物扰民、堆物占道、高空抛物等问题,相当大一部分是由业主自身造成的。

 为此,他们建议:一是建议可参照建筑业、交通运输业、文化体育业等服务性行业3%的税率标准,适当降低物业服务行业税率;二是尽快健全相应的法律法规,解决业主大会成立难、业主会员会选举换届难、业主委员会组织机构稳定难、对业主委员会依法履职监管难的问题;三是鼓励物业企业探索 互联网+物业 的管理和商业模式,加速转型升级,深挖社区住户多元需求,为社区居民提供居家养老、房屋租售等增值服务;四是培育业主的自治能力,引导业主树立正确的服务消费意识,把享受服务权力与履行业主义务结合起来,营造共建共享的良好局面。

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